SPEKULATIONSSTEUER BEI IMMOBILIEN

Spekulationssteuer bei Immobilien

Wann entsteht die sog. Spekulationssteuer bei Immobiliengeschäften?

Bis 1999 tauchte der Begriff „Spekulationsgeschäfte“ im Einkommensteuergesetz auf. Zur Vermeidung einer Irreführung, da Spekulationsgeschäfte auch ohne Spekulationsabsicht vorliegen können, wurde die entsprechende Vorschrift des § 23 EStG umbenannt in „private Veräußerungsgeschäfte“.

Grundsätzlich sind die Anschaffung und die Veräußerung einer Immobilie Voraussetzung für die Verwirklichung eines Veräußerungsgewinns im Sinne der Spekulationssteuer. Die Veräußerung ist das unabdingbare Besteuerungsmerkmal für die Anwendung der Spekulationssteuer. Unter Veräußerung ist die entgeltliche Übertragung einer Immobilie zu verstehen. Dies sind insbesondere Verkauf und Tausch. Das Motiv für die Veräußerung der Immobilie ist dabei unbeachtlich (Beispiel: Veräußerung auf Grund persönlicher Zwangslage). Insbesondere ist es für die Steuerpflicht unerheblich, ob der Veräußerer in spekulativer Absicht gehandelt hat.

Auch die Einbringung einer Immobilie des Privatvermögens in eine Kapitalgesellschaft oder eine Personengesellschaft gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten gilt als Veräußerung.

Unentgeltliche Übertragungen einer Immobilie, wie z.B. Erbfall oder Schenkung, sind kein entgeltlicher Erwerb und damit keine Anschaffung. Dem neuen Eigentümer wird jedoch insbesondere die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt somit dann vor, wenn zwischen der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger und der Veräußerung durch den neuen Eigentümer die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Keine Anschaffung ist grundsätzlich die Herstellung einer Immobilie. Etwas anderes gilt lediglich für vom Stpfl. errichtete, ausgebaute oder erweiterte Gebäude, Gebäudeteile, Wohnungen und Außenanlagen, wenn der zugehörige Grund und Boden innerhalb der Spekulationsfrist veräußert wird. In diesem Fall liegt ein privates Veräußerungsgeschäft sowohl hinsichtlich des Grund und Bodens, als auch hinsichtlich der darauf stehenden mitveräußerten, selbst hergestellten Gebäude, Gebäudeteile, Wohnungen oder Außenanlagen vor. Dies gilt auch bei unentgeltlichem oder teilentgeltlichem Erwerb, wenn der Stpfl. den Grund und Boden innerhalb der Spekulationsfrist seit seiner Anschaffung durch den Rechtsvorgänger veräußert. Das zwischenzeitlich errichtete Gebäude unterliegt der Besteuerung unabhängig davon, ob der Rechtsvorgänger oder der Veräußerer das Gebäude errichtet hat.

Wie wird die Spekulationsfrist bei Immobilien ermittelt?

Für die Berechnung, ob die Veräußerungsfrist überschritten ist, ist grundsätzlich bei Anschaffung und Veräußerung das obligatorische Geschäft (das ist regelmäßig der notarielle Kaufvertrag) maßgebend. Grundsätzlich gilt, dass ein privates Veräußerungsgeschäft bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten vorliegt, die innerhalb von zehn Jahren seit Anschaffung veräußert werden.

Das private Veräußerungsgeschäft bei Verkauf eines Grundstücks beinhaltet auch auf dem Grundstück stehende Gebäude und Außenanlagen. Demnach werden auch Gebäude, Außenanlagen und Gebäudeteile sowie Wohnungen, soweit sie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks erst errichtet, ausgebaut oder erweitert wurden und der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung des Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre beträgt mit besteuert. Ein privates Veräußerungsgeschäft ist auch dann gegeben, wenn ein unbebautes Grundstück parzelliert und einzelne Parzellen veräußert werden.

Gibt es Ausnahmen bei der Spekulationssteuer?

Zur Vermeidung der Besteuerung eines Veräußerungsgewinns bei Wohnsitzwechsel beinhaltet das Gesetz eine Ausnahmeregelung, nach der die Veräußerung von selbstgenutztem Wohneigentum unter bestimmten Voraussetzungen nicht der Besteuerung unterliegt. Begünstigt sind bebaute Grundstücke sowie die darauf stehenden Gebäude, selbständigen Gebäudeteile, Wohnungen und andere WG, die entweder im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Hinsichtlich der Beurteilung, ob die Wohnung ununterbrochen zwischen Anschaffung und Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist jeweils auf den Zeitpunkt der Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums abzustellen.

Der Nutzung zu Wohnzwecken dient eine Immobilie, wenn sie bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Ein häusliches Arbeitszimmer dient somit nicht Wohnzwecken. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken ist damit auch gegeben, wenn die Wohnung im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt wird oder es sich um eine nicht zur Vermietung an Dritte dienende Ferienwohnung handelt. Unschädlich ist es, wenn der Stpfl. die Wohnung einem Kind, für das er einen Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag hat, unentgeltlich zu dessen Wohnzwecken zur Verfügung stellt. Dies gilt aber nicht für andere Angehörige.

Wie wird der Veräußerungspreis ermittelt?

Der Gewinn oder Verlust aus einem Immobilienverkauf ermittelt sich grundsätzlich als Unterschied zwischen Veräußerungspreis auf der einen Seite und Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie Werbungskosten auf der anderen Seite. Dabei sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ggf. um die steuerlich geltend gemachten Absetzungen für Abnutzung, erhöhten Absetzungen und Sonderabschreibungen zu mindern.

Veräußerungspreis

./.Anschaffungs- oder Herstellungskosten ggf. gemindert um AfA (o.Ä.)
./.Werbungskosten im Rahmen der Veräußerung
Veräußerungsgewinn/-verlust

Gemäß  § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten in dem Umfang um die AfA einschließlich erhöhter Absetzungen und Sonderabschreibungen zu mindern, in dem sie tatsächlich bei der Ermittlung von Überschusseinkünften abgezogen worden sind. Auf diese Weise werden die geltend gemachten Abschreibungen im Ergebnis nachversteuert. Als Werbungskosten werden grundsätzlich alle durch ein privates Veräußerungsgeschäft veranlassten und vom Veräußerer getragenen Aufwendungen berücksichtigt (beispielsweise Kosten für Verkaufsannonce in einer Zeitung, Rechts- und Beratungskosten).

Da das private Veräußerungsgeschäft zu den Überschusseinkunftsarten gehört ist der Veräußerungsgewinn oder -verlust im Zuflussjahr des Veräußerungserlöses zu erfassen.

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