Ferienwohnungen und Steuern

Wird eine Ferienwohnung besteuert?

Eine Ferienwohnung im Inland ist nur dann im Rahmen der Einkommensteuererklärung relevant, sofern diese vermietet wird und wenn mit der Vermietung der Ferienwohnung eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt wird. Die Gewinnerzielungsabsicht ist dem Finanzamt auf Anforderung regelmäßig in Form einer Totalüberschussprognose nachzuweisen.

Werden zunächst nur Verluste erwirtschaftet, werden diese oftmals nur vorläufig anerkannt, bis aus Sicht der Finanzverwaltung die Gewinnerzielungsabsicht nachgewiesen ist. Bis dahin behält sich die Finanzverwaltung eine spätere Überprüfung vor, mit der möglichen Folge, dass zunächst anerkannte Verluste rückwirkend steuerlich nicht mehr berücksichtigt werden.

Bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist grundsätzlich von einer Gewinnerzielungsabsicht auszugehen. Der Steuerpflichtige muss jedoch dem FA gegenüber nachweisen können, dass die Ferienwohnung nicht selbstgenutzt wird. Das ist z.B. der Fall, wenn die Ferienwohnung über einen Vermittler vermietet wird und die Selbstnutzung ganzjährig vertraglich ausgeschlossen wird.

Wie werden die Einkünfte ermittelt?

Besteht hinsichtlich der Vermietung der Ferienwohnung eine Gewinnerzielungsabsicht, werden grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt.

Sämtliche Mieteinnahmen einschließlich der vereinnahmten Nebenkosten zählen zu den Einkünften. Wird die Ferienwohnung ausschließlich vermietet oder zur Vermietung vorgehalten, sind sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der Ferienwohnung und mit der Vermietung der Ferienwohnung anfallen, als Werbungskosten vollständig abzugsfähig.

Selbstnutzung der Ferienwohnung

Wird die Ferienwohnung auch selbstgenutzt, sind die Werbungskosten grundsätzlich aufzuteilen. Als Selbstnutzung gilt auch die unentgeltliche Überlassung der Ferienwohnung an Familienangehörige oder Freunde.

Kosten, die der Vermietung der Ferienwohnung direkt zuordenbar sind, wie z.B. die Reinigungskosten im Anschluss an eine Vermietung oder die Vermittlungsgebühren, sind vollständig abzugsfähig.

Nutzungsunabhängige Kosten wie Grundbesitzabgaben, Versicherungen, Wartungs- und Instandhaltungskosten sind zeitraumbezogen aufzuteilen. Leerstandszeiten sind ebenfalls im Verhältnis von Selbstnutzung zu Vermietung aufzuteilen, es sei denn, die Selbstnutzung ist auf eine bestimmte Zeit beschränkt. In diesem Fall sind die Leerstandszeiten vollständig der Vermietung zuzuordnen.

Verkauf der Ferienwohnung

Erfolgt der Verkauf der Ferienwohnung außerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist des § 23 EStG, unterliegt ein etwaiger Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer. Anders verhält es sich, sofern mit der Ferienwohnung gewerbliche Einkünfte erzielt werden (s.u.), was aber die Ausnahme darstellen sollte.

Ferienwohnung und Umsatzsteuer

Die Vermietung einer Ferienwohnung führt regelmäßig zur umsatzsteuerlichen Unternehmereigenschaft, da es sich bei der Vermietungstätigkeit in den meisten Fällen um eine nachhaltige wirtschaftliche Tätigkeit zur Einnahmeerzielung handelt. Die einkommensteuerliche Zuordnung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder zu den gewerblichen Einkünften ist für die umsatzsteuerliche Betrachtung irrelevant.

Bei Steuerpflichtigen, die bereits umsatzsteuerliche Unternehmer sind, wird die Vermietung der Ferienwohnung somit Teil des umsatzsteuerlichen Unternehmens, da es umsatzsteuerlich nur ein Unternehmen geben kann (das gilt z.B. auch für Steuerpflichtige, die eine PV-Anlage betreiben und für diese zur Umsatzsteuer optiert haben). Ansonsten wird durch die Vermietung der Ferienwohnung erstmals ein umsatzsteuerliches Unternehmen begründet.

Sofern der Bruttoumsatz aus der Vermietung der Ferienwohnung(en) im vorangegangen Jahr € 22.000 nicht überschritten hat und im lfd. Kalenderjahr € 50.000 voraussichtlich nicht überschreiten wird, findet die sog. Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG Anwendung, wonach die Umsatzsteuer nicht erhoben wird. Auf Antrag kann auf diese Regelung jedoch verzichtet werden.

Die Umsätze aus der reinen Vermietung der Ferienwohnungen unterliegen dem ermäßigten Steuersatz von 7 %. Nebenleistungen zur Vermietung wie Wäscheservice, Parkplatzgestellung u.a. unterliegen jedoch dem Regelsteuersatz von 19 %, wobei diese Zuordnung fortdauernd Gegenstand von Rechtsprechungsänderungen ist.

Beim Kauf einer Ferienwohnung besteht grundsätzlich der Anspruch auf den Vorsteuerabzug, sofern der Käufer beabsichtigt, die Ferienwohnung umsatzsteuerpflichtig zu vermieten. Da in diesem Fall (zumindest bei Neubauten) der Verkäufer ebenfalls zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, sollte dieser Umstand in die Kaufvertragsverhandlungen mit einfließen, da die Marge für den Verkäufer hier höher ist. Der Vorsteuerabzug ist auch aus den Anschaffungsnebenkosten (Maklerprovision, Notarkosten) möglich, sofern in den jeweiligen Rechnungen den Vorgaben des § 14 UStG entsprechen.

Wird eine bestehende Ferienwohnung, die regelmäßig vermietet wird, veräußert, wird aus Sicht der Umsatzsteuer ein umsatzsteuerliches Unternehmen im Ganzen, sog. Geschäftsveräußerung im Ganzen (kurz „GiG“) übertragen. Dieser Vorgang ist umsatzsteuerlich nicht steuerbar; vielmehr tritt der Käufer im Hinblick auf die Umsatzsteuer in die Fußstapfen des Verkäufers. Dies ist vornehmlich für den 10-jährigen Berichtigungszeitraum des § 15a UStG relevant. Hierüber muss sich insbesondere der Erwerber im Klaren sein, da dies u.U. nicht unerhebliche finanzielle Auswirkungen für ihn haben kann, wenn er z.B. innerhalb des 10-jährigen Berichtigungszeitraums die Vermietung einstellt und zur Eigennutzung wechselt.

Ferienwohnungen und Gewerbesteuer

Grundsätzlich ist die Vermietung einer oder mehrerer Ferienwohnung(en) als private Vermögensverwaltung einzuordnen und zählt daher zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Zuordnung ist vor allem wesentlich für eine etwaige Veräußerung der Ferienwohnung. Liegen gewerbliche Einkünfte vor, ist der Veräußerungsgewinn stets steuerpflichtig, während dies bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist der Fall ist.

In Ausnahmefällen kann jedoch auch schon die Vermietung einer Ferienwohnung einen Gewerbebetrieb begründen und zwar wenn folgende Voraussetzungen kumuliert vorliegen:

• Die Ferienwohnung muss in einer Ferienanlage belegen und zur Führung eines Haushalts vollständig eingerichtet sein
• Werbung und Verwaltung der Ferienwohnung erfolgen für die Ferienanlage einheitlich durch einen zentralen Vermittler
• Die Ferienwohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden und es muss nach Art einer Hotelrezeption dauerhaft entsprechendes Personal zur Verwaltung der Ferienwohnung anwesend sein.

Vor allem das Kriterium Ferienanlage wird regelmäßig nicht erfüllt sein, jedoch sollten die Punkte im Einzelnen geprüft werden, um im Nachhinein keine unliebsame Überraschung zu erleben.

Ferienwohnungen und sonstige Steuern

In einigen Gemeinden und Städten werden Bettensteuern oder die Zweitwohnungssteuer erhoben. Dazu kommen regelmäßig auch Abgaben wie der Kurbeitrag (Kurtaxe). Diese Steuern und Abgaben sind neben der Frage, ob diese überhaupt erhoben werden, dem Grunde und der Höhe nach unterschiedlich. Insbesondere bei der Zweitwohnungssteuer werden die Begriffe Wohnung und Zweitwohnung oft sehr unterschiedlich definiert.

Da es sich bei einer Ferienwohnung regelmäßig um ein Grundstück im Sinne des BGB handelt, unterliegen der Kauf und der Verkauf einer Ferienwohnung den Regelungen des Grunderwerbsteuergsetzes.